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【评司论企】IPO在即看美的置业的千亿路径

2018-09-28

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2018年9月27日,美的置业召开公开招股新闻发布会,正式宣告10月11日登陆香港资本市场。自2004年成立,起家于大湾区,历经14载,从最初发展珠三角多个项目夯实基础业务,到完成珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南经济区5大区域的第一阶段战略布局,再到现如今聚焦区域深耕均衡城市布局,已完成第二阶段战略布局。美的置业提出打造中国智慧地产领先品牌,目标是覆盖中国50个城市,并成为“房地产开发+产业”的复合型企业,预计2020年将实现千亿销售目标。

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成长于湾区,是近年来的业界新生力量

业绩快速增长,预计18年业绩仍将创新高。招股书披露全口径数据来看,2015年合约销售额111亿元,2016年206亿元,2017年507亿元,连续两年实现业绩翻番,复合年增长率约113.7%,相较于销售百强的复合增长率61%,美的置业业绩增速处于行业的领先地位。而且,今年1-8月销售金额全口径已达560亿元,流量金额也达到531亿,已经超出2017全年的销售额。从全年角度来看,即使美的置业后半场仅延续上半年的态势,其业绩也将表现不俗,而考虑到一般房企销售发力多出现在下半年,我们预计美的置业今年势必能再创历史新高。

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投资节奏把控好,土地充裕仍积极补仓

与30强房企土储规模相当。据招股书,截至2018年6月30日,土地储备总建面约4000万平方米。以现阶段土储总量和销售节奏估算,至少可以保证3年的销售。美的置业以这样的土储总量在行业中处于怎样的水平呢?我们通过CRIC发布的《2017年末中国房企总土储货值排行榜TOP100》可以发现,TOP10房企土地储备量大多在5000万平方米以上,而与美的置业的土储建面相当的房企,其销售排名主要集中在10至30名之间。而美的置业目前是34名,我们可以预测未来美的置业会有很大的上升空间。从当前充足的土地储备量,和强劲的销售势头来看,美的置业2020年实现千亿规模目标还是值得期待的。

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销售方面表现卓越同时,美的置业也在积极补仓。企业采取区域深耕策略与多渠道购地,拿地方式呈现多元化,除通过参加招拍挂获地之外,美的置业也通过与第三方合作共同收购地块及开发项目。从CRIC发布的《2018年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》来看,美的置业新增土地货值以503.7亿元、新增土地面积427.7万平方米分别位列第40位和34位。从单月新增土地建面排名来看,虽然中间略有波动,但基本维持30名附近,拿地势头可谓是与销售齐头并进

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土地结构合理,风险控制较优

深耕湾区大本营,均衡五大区域布局,可有效避免局部风险。

首先,战略布局上夯实基础,坚持扎根大本营。作为湾区起家的美的置业,经过多年的深耕,其在大湾区的布局已经具备前瞻性。企业在大湾区已实现6个城市的布局,项目共计50个,在这一区域土地储备总建面达816.97万平方米,占企业总土储的20%。2018年上半年销售业绩中,湾区整体项目贡献率为25%。

其次,全国范围内快速布局,五大区域均衡分布。为了做大规模,美的置业开始走出大本营,在2010-2015年,已逐步进入珠三角、长三角、长江中下游、环渤海及中西南经济区,完成全国第一阶段战略布局。并于2016-2020年,以现有城市为核心,深耕珠三角、长三角、长中游、环渤海、西南5大区域,持续完善全国第二阶段战略布局。从各区域占比来看,均在16%-23%之间,整体分布较为均衡。

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城市布局考究,项目多集中在高潜力地区。截至2018年6月30日,美的置业包含合营企业及联营公司项目数量达171个。从项目的城市布局来看,企业虽然在五大区域均衡布局,但是在城市选择上,却尤为考究。我们可以发现,在经济较为发达的长三角、珠三角、长江中游区域,企业会选择地价较低但市场情况仍积极的三四线城市;而在中西部由于房地产发展并不均衡,故多选择布局二线城市,整体来看,所布局城市大多为高潜力地区。

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五成以上土地分布在具有发展潜力的城市。根据CRIC发布的《2018年286城房地产投资前景研究报告》,我们整理了美的置业项目所在城市的投资前景排名情况。从项目覆盖的42个城市来看,其中22个城市进入投资前景TOP50,这部分的土地储备占总量的55.5%。

在各区域土地储备较多的城市,其在投资前景排名中均表现十分亮眼。从单城市来看,美的置业在大本营佛山的土地储备最大,占总量约17%,同时佛山在投资前景排名位列18名。从各区域看,均在投资前景良好的城市重点布局。长三角区域,宁波、镇江的项目土地储备累计约8%,分别在投资前景排名位列第17和37名,名次较上年均有提升。长江中游区域,长沙土地储备占比4%,在投资前景排名位列第12名,名次较上年上升2名。环渤海区域,沈阳土地总量在该区域占比位居第二,投资前景排名较去年晋升7名至29名。中西南地区,占比第一的贵阳,虽然排名出现下滑但仍是保持投资前景TOP30的地位。

城市排名的上升主要依靠依赖于人口基数较大以及成交金额较高、购买力较强带来的优势。企业通过重点布局投资热门城市的方式,一方面,未来将为企业带来更大的机遇,有望助力其业绩提升;另一方面,多区域均衡城市布局,可以有效的降低企业风险。

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盈利能力良好,整体债务状况稳健

盈利指标方面,美的置业各项盈利指标均有所上升,保持行业较高盈利水平。截至2018年3月31日,美的置业实现营业收入48.45亿元,较去年同期上升120%。营业收入的主要来源为物业开发及销售,占营业收入的97.5%,约为47.24亿元,其余收益来自物业管理服务及商业物业投资及营运,分别占比1.7%和0.8%。截至2018年3月31日,毛利润约为16.24亿元,同比增长119%,毛利率约为34%,较去年末增长6个百分点。净利率为14%,较去年末增长3个百分点,归母净利率为53%。整体来看,相比同规模房企美的置业盈利方面表现良好。

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较低的土地成本为企业带来新的盈利增长点。美的置业2017年以及截至2018年3月31日三个月土地成本占销售物业收入比例,分别为20.8%及19.8%。这一指标我们通常会将企业当期新增土地楼板价与当期合同销售均价进行对比研究。根据2018上半年财报数据来看,TOP10房企平均值在30%以上,而美的置业的该数据远低于此值。可以看出企业对拿地成本的控制在行业内遥遥领先,较低的拿地成本为美的置业未来毛利率的提升创造了更好的发展空间。

更需指出的是,据悉,截至2018年12月31日止财年度股东应占合并利润(不包括投资物业 的公平值收益或亏损淨额)约40%分派股息。可以看出,美的置业较好地兼顾到了企业可持续发展和投资者回报的空间。

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适当拉高杠杆,支持企业快速扩张。据招股书来看,截止2018年3月31日,企业净负债率超100%,较17年末上升明显,现金短债比1.57,长短期债务比2.57。近几年美的置业发展迅速,大规模的扩张势必需要大量的资金支持即拉高杠杆。虽然目前企业的债务较高,但债务结构较为合理多为长期债务,且目前现金尚能覆盖短期的债务。预计此次成功上市将为企业融得大笔资金,拓宽融资渠道,为企业日后的扩张提供充足的资金准备。

打造智慧地产标签提升产品溢价率

凭借制造业基因,美的置业更具有差异化竞争优势。房地产行业竞争日益激烈,同质化现象严重,房企开始探索新的长效利润增长模式,“智慧地产”成为地产业的热点词。作为智慧人居的开拓者和引领者,美的置业凭借业界少数拥有制造业产业的基因,来自设计端、生产端、平台端上的支持,打造智慧地产方面更具有差异化竞争优势。

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智慧社区推动产品更高溢价。美的置业智慧社区项目平均高出周边其他项目约20%~30%。2016年,在美的置业的大本营佛山率先推出首个智慧社区——美的花湾城。根据CRIC统计,美的花湾城2018年平均售价达23459元/平方米,高出同期周边同物业类型竞品售价20%~30%。可见通过融合智慧家居解决方案带给产品的售价溢价效果较为显著。更值得一提的是,美的花湾区拿地时间较早,与周边同类型的项目相比在成交楼板价上更具有竞争优势。以下我们列举了美的置业智慧社区项目及其周边同类型项目,通过对比它们之间的项目售价,发现其的确存在较高的溢价。

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未来千亿之路值得期待

经过多年发展沉淀,美的置业已成长为“产业+房地产”复合型企业,将自身品牌定位为“智慧生活、美的人生”,将产品价值设定为“一站式智慧生活解决方案”,旨在成为智慧绿色人居领先品牌,未来发展趋势向智慧产业和建筑工业化产业进军。

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  • 智慧产业——智慧生活一站式解决方案服务商

一方面,美的置业背靠集团的资源优势,拥有行业领先的研发团队,丰富的智能家居和智能电器品类,及强大的云系统,这样的产业背景为美的置业协同性智慧产业的发展提供最有力的支持。其次,美的置业具有全价值链优势。自2015年起,先后成立了智慧机电研究院承担前瞻性研究和智能化设计,成立了美家智能科技有限公司,从事智能家居系统集成、施工和售后服务,并进行智慧管理平台的搭建和研发。形成从研发到施工、售后、运维的全价值链的实施能力。

  • 建筑工业化产业——绿色装配住宅整体解决方案供应商

目前建筑工业化行业还没形成明确的头部企业发展潜力巨大,美的置业凭借自身优质的资源优势、产城协同优势、全产业链优势,将进军建筑工业化产业作为重要的发展战略。未来,将继续完善装配式产业生态,重点布局珠江三角洲经济区、长江三角洲、西南和中部经济区等重要经济圈投资装配式产业园区。并在5年到8年时间内,预期将在全国建设多个产业集群基地区域中心基地和新型城市工厂,争取做到行业前列的规模。

在实现千亿目标这条路上,美的置业积极储备土地资源,注重均衡土地结构规避局部风险,具有前瞻性的布局,放眼投资潜力城市,较低的土地成本在日后将带给企业新的盈利增长点。同时,作为业界少数自带制造业产业基因的品牌房企,依托美的品牌影响力、智能家居和智能制造的科技力量,美的置业将继续寻求多元化、可持续的发展,紧扣智慧人居、智慧产业的需求,用科技为用户带来更优越的生活品质和体验,打造鲜明的品牌特色和强大的产品差异化竞争力。上市之后,企业的融资渠道被拓宽,资金结构及资金压力均有望得到改善,未来千亿的目标值得期待。

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